來源：一財網

新冠肺炎疫情對產業和區域發展的影響已經顯現，倉儲物流業的格局也發生巨大變化。疫情在催生社區團購市場興起的同時，作為區域分撥中心，成都、西安等內陸中心城市地位凸顯。

10月30日，仲量聯行發布了《2020年第三季度成都優質倉儲物流市場報告》。報告顯示，疫情改變了人們的消費行為，社區團購應勢而興，快速擴張，成為倉儲市場“新玩家”，備受市場關注。另外，三季度西安和成都倉儲物流市場凈吸納量居全國前二位。

社區團購大勢擴張

隨著在線零售市場份額的不斷擴大，電商對倉儲物流設施的需求持續增長，已成為倉儲物流市場需求的主導力量。以成都為例，2012年-2014年，其倉儲物流需求來源主要是制造業，占比高達40%，電商對倉儲物流需求占比27%，但是，2018年~2019年，電商占有的份額大幅提高到了52.3%。

為了滿足快速增長的需求，一些電商加大了自有庫的建設。比如，今年三季度，菜鳥青白江物流園（一期）交付，新增面積約14.5萬平方米。預計2020全年成都新增自建庫面積約43.1萬平方米。2021年，還將有超35萬平方米自建庫項目交付。

電商和主要服務于電商的第三方物流需求占比顯著提升，使得線上消費驅動、電商主導的倉儲物流需求結構在前幾年成型。不過，今年在疫情的沖擊下，這一倉儲物流需求結構又出現了新的變化。

仲量聯行華西區工業地產部總監尤鵬偉表示，疫情暴發后，成都倉儲物流市場需求端出現結構性變化，新玩家“社區電商”出現且活躍度較往年明顯提升，前三季度累計實現租賃面積近5萬平方米，占比達10.1%。其活躍的擴張需求備受倉儲物流市場關注。

在疫情暴發之初，很多社區采取了統一采購配送的臨時性措施，這讓消費者逐漸接受兩年前就開始的“社區團購”這一全新的商業模式。疫情后，社區團購的市場接納度不斷提升，滴滴、美團、拼多多、餓了么等頭部企業紛紛加入競爭，分別推出橙心優選、美團優選、多多買菜、餓了么社區購等產品。

事實上，在資本市場上，社區團購也成為投資新風口。比如，十薈團在1月9日B輪融資8830萬美元之后連續獲得多輪融資：5月29日C1輪融資8140萬美元，7月29日C2輪融資8000萬美元。而興盛優選7月份C+輪融資獲8億美元融資。

因此，不難看出，社區團購將在資本推動下大勢擴張。尤鵬偉表示，社區團購因消費者行為的改變而迎來市場擴張的良好機遇。預計未來，社區團購的倉儲需求仍將延續，并呈現向四川二線城市下沉擴張的可能性。

內陸城市成為布局重點

新冠肺炎疫情的沖擊，國際國內面臨大變局。中國提出構建以國內大循環為主體，國內國際雙循環相互促進的新發展格局，啟動內需、暢通內循環成為主要戰略支點，這使內陸中心城市的地位凸顯。

仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示，在疫情后，成都以及四川的消費快速復蘇。在成渝地區雙城經濟圈和西部陸海新通道的戰略加持下，成都作為西部地區的區域分撥中心，物流樞紐地位將進一步加強，也是投資者關注的內陸倉儲物流市場首位城市。

今年上半年，受疫情影響，成都倉儲物流市場表現相對沉寂。三季度開始，以備戰年底電商節為目的的電商和第三方物流企業的租賃需求集中釋放，推動市場實現凈吸納量32萬平方米，回升至歷史高點，電商及第三方物流貢獻率達到九成。活躍的需求拉動市場平均空置率環比下降7.4個百分點，至季末報24.0%。

以成都為代表的內陸城市消費力在快遞業務量上可見一斑。國家郵政局數據顯示，2019年全國快遞業務量前十位的城市依次是：廣州市、金華(義烏)市、深圳市、上海市、杭州市、北京市、蘇州市、東莞市、揭陽市以及成都市。如果將前十名中主要是銷售發件的城市除去，成都應該排在北上廣深之后。

朱建輝認為，盡管近兩年電商自建庫陸續交付，對其在租賃市場的需求有所分流，但前三季度數據仍令市場振奮。成都的市場凈吸納量達到歷史高點，說明需求端的增量規模十分可觀。

朱建輝表示，電商直接租賃的倉儲需求、第三方物流的租賃需求以及社區團購三大部分占比總計高達83.0%，足以體現出成都在建設國際消費中心城市戰略引導下，其全渠道零售消費的勢能，以及成都作為電商在內陸地區首選的區域分撥中心（RDC）的物流樞紐地位。