新冠疫情居家隔離大幅拉動線上零售，同時中國較佳的疫情控制讓其承接了更多制造業訂單。電商、三方物流及制造業對倉儲需求也大幅上升。自2020年三季度起中國疫情得到有效控制，CBRE世邦魏理仕跟蹤的中國16個城市凈吸納已連續6個季度突破100萬平方米，2021年全年凈吸納達到660萬平方米，相比2017年歷史最高紀錄提升近40%。CBRE于2021年下半年對中國大中型倉儲物流租戶開展調研。共計42份有效回復被納入統計，用以分析投資者對于2021年中國物流倉儲租戶觀點和策略偏好。

需求旺盛

70%的租戶預計未來三年物流倉儲組合將增加。分行業來看電商和三方物流擴張意愿最強烈，85%的電商將在未來三年增加倉儲組合，而70%的三方物流預計將增加倉儲組合。未來三年55%的租戶將持續在一線都市圈擴張。

降本提效

64%的租戶認為未來三年最大挑戰是成本上漲，主要挑戰來自運輸和人力成本上升。

由于運輸和人力占三方物流企業80%的總成本，房地產成本占比只有10%左右，因而物流企業每降低1%運輸和人力開支，理論上對應可以抵消8-9%的倉庫租賃開支的增長。

策略一：通過優化倉儲選址降低運輸成本

此次調查的一項重要發現是：倉儲區位優先于租金成為受訪企業倉庫選址的共識。分行業來看，90%電商和零售商認為物流設施需要靠近終端消費市場。而90%的三方物流選擇靠近消費者和終端市場以及靠近交通設施。

策略二：通過提高倉儲空間利用率，以及自動化水平降低對人力的依賴，緩解成本上升壓力

提升倉庫空間的利用率（55%）和自動化應用（45%）是受訪租戶在倉儲設施運營方面最希望實施的提效降本策略。

我們的調查發現，除了倉庫管理系統軟件（WMS）已經有40%受訪企業部署使用，其他物流倉配科技的普及率仍然偏低。未來三年內，射頻識別技術（38%）、自動化倉庫系統AR/RS（38%）和用于物流追蹤的區塊鏈技術（36%）是租戶最希望投入使用的創新技術。

策略三：使用第三方云倉降低成本

云倉是近年來快速發展的一種新的供應鏈服務模式，基于大數據的信息整合運算平臺，以共享的方式實現社會倉儲、配送資源的優化匹配，我們此次調查顯示，約三成受訪租戶將在未來三年增加其物流組合中云倉的使用，主要包括電商、第三方物流和傳統零售企業。

策略四：加大物流外包力度，商談倉庫租金等

未來趨勢：高效、綠色及更多冷庫面積

趨勢一：高效

33%的受訪者希望裝卸區和提升門的配置提高至每1千平米一個，31%受訪者希望樓面承重由目前的3噸提升至5噸，24%的受訪者希望將層高從9米提升至10米以上。

趨勢二：冷庫

31%的受訪租戶表示未來將增加對冷庫的需求，主要涉及第三方物流、生鮮零售/雜貨或餐飲和醫藥行業。疫情后生鮮電商、中央廚房、生物醫藥行業的爆發推動冷鏈物流需求加速增長。

趨勢三：綠色

33%的受訪者表示未來三年將增加綠色認證倉儲設施的使用；其中第三方物流租戶的態度最為積極，計劃增加綠色設施的占比達到60%。這與每個行業的重排放環節不同有一定關系，交通運輸業除自有車輛運輸排放外，倉庫等運營設施排放是減碳需要聚焦的第二大重排放活動，此外包裝材料產生的排放也大多發生在庫內操作中。

中國雙碳目標下電商、第三方物流、零售、制造業內眾多具有影響力的國內企業紛紛公布其減碳目標和計劃。而鑒于這些行業在倉儲需求中的絕對主導地位，這意味著高標倉庫市場的綠色飛輪將加速轉動。

結論

租戶建議：

投資者建議：